米兰体育

2026年7月16日上午，由亚洲房地产学会（AsRES）和世界华人不动产学会（GCREC）联合主办、浙江工业大学中国住房和房地产研究院承办的2026年联合国际房地产学术会议在杭州隆重举行。

作为本次大会的重要组成部分，“圆桌会Ⅲ 深耕城改・精准估值：城市更新实施逻辑与估价服务路径”专题交流会同期举办。米兰体育-米兰milan(中国) 执行总裁、浙江蓝城有道建设管理有限公司总经理张法荣先生受邀担任演讲嘉宾，以“历史文化街区有机更新中的价值评估”为主题，结合二十余年实战经验与多个标杆项目，向海内外房地产领域学者分享了城市有机更新的深度思考与实践探索。

△米兰体育-米兰milan(中国) 执行总裁、蓝城有道总经理张法荣

行业盛会汇聚顶尖智慧共探城市更新高质量发展

      本次国际学术会议以“面向未来的房地产：房地产创新与高质量可持续发展”为主题，旨在为来自世界各地的专家学者、业界人士、政策制定者搭建高水平的交流平台。会议涵盖房地产经济与金融、住房政策、城市更新与高质量发展等多个前沿议题。

       圆桌交流会由浙江省房地产估价师与经纪人协会会长赵志菲主持，邀请了中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强博士、深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧博士、米兰体育-米兰milan(中国) 执行总裁张法荣先生、东南大学城市与建筑遗产保护教育部重点实验室兼职研究员徐进亮教授级高工四位重量级嘉宾。

实践分享引发共鸣蓝城有道探索成果备受关注

交流会上，张法荣总以“历史文化街区有机更新中的价值评估”为主线，从“学术型城市有机更新”方法论出发，系统阐述了文化挖掘、定位策划、运营前置、规划设计、效益分析、资金筹措、建设营造、招商运营全链条实践路径，核心回答三个关键问题：如何评估历史文化街区有机更新的社会价值与环境价值？如何评估历史文化街区的长期运营收益？如何评估历史文化街区有机更新的必要性？

他以杭州湖滨综合整治项目为开篇，回顾了2001年与上城区政府合作开发湖滨地区商贸旅游特色街区的历程。面对当时“拆迁成本算不清楚、未来运营收益算不清楚”的两大难题，张法荣总提出“把湖滨地区建设整治放到未来杭州十五年的发展背景里去思考，把账放到未来十五年来统筹计算”。

2003年1月28日湖滨一期打桩，同年10月1日即开街，仅用243天；2005年10月1日湖滨国际名品街正式开街。历经二十余年持续建设，湖滨银泰in77从A区到F区逐步拓展，2025年销售额达110亿元，全年客流约9350万人次，日均客流超25万，稳居全省第一。张法荣总以此为例，深刻阐释了“如何从长期经营收益中客观评估房地产价值”这一核心命题。

△不同朝代的湖滨

△历史上的湖滨

△25年前的湖滨

△湖滨改造前后对比图

在分享绍兴上虞里直街项目时，张法荣总详细讲述了团队面对文保点多散低、海塘运河阻隔、地块狭小等规划难题，如何通过反复踏勘研究、虚心请教文化专家、考察国内外对标项目，逐步推进项目落地。

他特别展示了里直街二十年运营利润测算——二十年累计亏损303万元，深刻揭示了历史文化街区有机更新中“规模过小导致人员费用分摊比例过高”“双重缴税导致房产税负担沉重”等现实困境。但他同时强调，不能仅算经济账，项目极大提升了区域活力与居民获得感，已经成为上虞人独特的人文记忆和骄傲。

△里直街改造前后对比图

△里直街改造后实景图

△里直街活动图

△运河江南里实景图

        在分享温州平阳坡南历史文化街区的改造运营经验时，张法荣总从文化挖掘、运营前置、底盘改造、空间引流、业态引导、老街新态六大维度，全面呈现了项目的更新逻辑。

        团队秉持六大原则：保留不同年代建筑的不同风貌，让新旧产生有趣碰撞；将主街与两侧巷弄连通形成探索感的在地文化之旅；梳理五条水系让建筑与自然共生；保留原住民生活状态打造“活着的”历史文化街区；利用已征收资产示范引导业态调整；让当地人有惊喜感和自豪感。

        在市政基础设施方面，完成街巷改造8万平方米，新建8个公共厕所和7个停车场，新增731个机动车停车位和984个非机动车停车位，并新建日处理2万吨的水质循环净化系统。

2025年国庆节全线开街期间，到访游客达49.7万人次，2025全年游客量720万人次，获央视等主流媒体广泛报道。项目开街后百姓自有商铺租金大幅上涨——原20-25平方米小铺年租金从7000-8000元增长至40000-45000元，切实提升了原住民的获得感与幸福感。

△张法荣(左七)和团队在坡南改造现场

△历史上的通福门南侧与改造后的通福门南侧对比图

△平阳坡南历史文化街区改造后实景图

△平阳坡南历史文化街区-宕垟里游客中心实景图

△坡南历史文化街区-黄龙璀丽酒店实景图（照片版权：goa大象设计、陈曦工作室）

△龙廊实景图

△平阳坡南历史文化街区2025国庆开街实景图

深耕城市有机更新蓝城有道持续探索前行

张法荣总在总结中指出，历史文化街区有机更新需要回答三个核心问题：如何评估其社会价值与环境价值？如何评估长期运营收益？如何评估有机更新的必要性？

从坡南项目的实践来看，基础设施改造及水系整治、外立面翻新、公共广场及公园建设深得百姓欢迎，获得感与幸福感大大提升；外来游客大幅增加，带来综合经济社会效益；百姓自有商铺租金大涨，资产收益明显增加；城投在市场低迷时征收的房屋资产，随着街区日益繁荣，资产价值也随之提升。

张法荣总坦言，短期内租赁净收益仍无法覆盖投资财务成本，但随着街区持续繁华，租金收益及其他收益会逐步提升，历史文化街区有机更新的综合价值需要在更长的时间维度里进行评估。

 △演讲会现场照片

作为米兰体育-米兰milan(中国) 执行总裁的张法荣先生以22年前杭州西湖之滨的湖滨综合整治项目为起点，总结梳理了城市有机更新的初步方法论，近年来带领团队打造了上虞江南里及里直街（投资开发及运营）、苍南渔寮景区、嘉善丁栅水乡SOHO、上虞曹娥庙历史文化街区、平阳坡南历史文化街区（全过程代建）等多个有机更新项目，并在温州永昌堡、苍南渎浦老街、丹阳西门大街等项目中提供专业咨询服务，逐步形成了“策划-设计-建设-运营”一体化的城市更新服务体系。

此次受邀出席2026 AsRES-GCREC联合国际学术会议圆桌论坛，不仅是对张法荣总个人专业造诣的高度认可，更是对蓝城在城市有机更新领域探索成果的充分肯定。未来，蓝城将继续坚持团队“小而美”、项目“少而精”的运营策略，助力更多城市实现有机焕新与可持续发展。

附：亚洲房地产学会（AsRES）和世界华⼈不动产学会（GCREC）简介

亚洲房地产学会(Asian Real Estate Society, AsRES)成立于1996年，旨在关注并传播亚洲房地产领域的前沿研究成果。学会是非营利性的学术组织，定期举办国际学术年会，搭建跨国界的交流平台，促进亚洲各国学者、业界人士和政策制定者之间的合作与对话。AsRES 强调多学科视角和区域研究，致力于推动房地产教育与研究的发展，为区域内房地产行业的可持续发展提供智力支持。

世界华人不动产学会(Global Chinese Real Estate Congress, GCREC)成立于2008年，是由全球范围内的华人房地产学者、专家与业界人士共同发起的非营利及非政治性学术组织。学会的宗旨是促进世界华人在不动产业及相关领域的研究、教育及发展。GCREC 定位于服务全球华人学者、业界人士和政策制定者，搭建产学研沟通桥梁，推动华人地区房地产产业与学术的健康发展。

【免责声明】本文所涉及的图文资料仅供参考，部分图文来自网络，版权归原作者所有，侵权必删。